Gestión de inmuebles alquilados por habitaciones

El alquiler de un piso compartido por habitaciones requiere del siguiente trabajo:

• Inicialmente: buscar una vivienda adecuada, negociar el precio, buscar hipoteca (difícil en ocasiones), reformar adecuadamente el piso (sin que te estafen) y amueblarlo para alquilarlo por habitaciones
• Buscar inquilinos y seleccionar a los adecuados, los que no vayan a darte problemas. Esta es la parte más importante del negocio, mucho más que encontrar el piso adecuado. Si no seleccionas adecuadamente a los inquilinos, tendrás importantes problemas que te costarán mucho dinero, disgustos y estrés… y acabarás dejando el negocio.
• Tratar con los inquilinos. Llevarse bien con ellos para que estén a gusto, se queden mucho tiempo, paguen bien, y no den problemas. Recibir sus comentarios y sus quejas para gestionarlas adecuadamente.
• Gestionar las facturas de suministros (agua, electricidad, gas, etc.) y calcular lo que corresponde a cada inquilino. Asegurarse de que los inquilinos lo paguen correctamente y a tiempo.
• Gestionar los problemas que pueden dar algunos inquilinos (retrasos, impagos, destrozos, problemas de convivencia, etc).
• Gestionar adecuadamente cuando un inquilino se va y hay que buscar a otro, procurando que la habitación no esté ni un solo día sin alquilar para así ganar el mayor dinero posible.
• Gestionar el mantenimiento del inmueble. Enterarse de que algo se ha roto y buscar a un profesional serio para arreglarlo o sustituirlo por un precio adecuado (comprándolo e instalándolo).
• Llevar las cuentas y declarar adecuadamente los impuestos

Este es un negocio que NO se puede delegar, por lo que tienes que encargarte tú mismo de todo este trabajo (excepto de hacer las reformas). Es un negocio bastante pasivo, por lo que no te llevará mucho tiempo (aproximadamente 1 hora al mes por habitación, de media). Pero es necesario hacerlo bien, para lo cual puedes plantearte mi servicio de mentoría.

¿Por qué este negocio NO se puede delegar y por lo tanto lo tiene que hacer uno mismo?

• Este es un negocio muy de detalles: hay infinitos detalles y muchos son muy importantes
• En cuanto se hace mal un pequeño detalle, tenemos una gran consecuencia negativa, muy desproporcionada en relación al pequeño detalle en el que nos hemos equivocado. Ej: nos equivocamos en un pequeño detalle a la hora de seleccionar un inquilino, y éste se nos queda de okupa, perdiendo nuestra propiedad.
• Los negocios que sobre-reaccionan con grandes consecuencias negativas a las pequeñas equivocaciones que cometemos se llaman «negocios frágiles», según la terminología de Nassim Taleb (autor de los bestsellers «El Cisne Negro» o «Antifrágil»).
• La mayoría de los negocios no son «frágiles». En un negocio «normal», nos equivocamos en un pequeño detalle y tenemos una pequeña consecuencia negativa. Es decir el tamaño de la consecuencia negativa es proporcional al tamaño de la equivocación. Pero nuestro negocio es un negocio «frágil», no es un negocio «normal»… y por eso es tan rentable también.
• Cuando nosotros delegamos un negocio en un tercero (ya sea en una persona o en una empresa), ese tercero nunca va a ser tan cuidadoso con el negocio como sí lo seríamos nosotros mismos, pues no se está jugando su dinero como sí nos lo estamos jugando nosotros. Esto pasa en todos los negocios, siempre que delegamos.
• Es decir, ese tercero en quien delegamos va a cometer muchos pequeños errores y se va a equivocar en muchos pequeños detalles, con total seguridad, pues no tiene nuestros incentivos para ser tan perfeccionista.
• Como este negocio es «frágil», esas pequeñas equivocaciones de esa persona van a tener grandes consecuencias negativas que van a hacer que el negocio fracase con rapidez, perdiendo mucho dinero y muchos disgustos en el proceso.
• Por lo tanto, los negocios «frágiles» NUNCA se pueden delegar. Y éste es un negocio «frágil», por lo tanto lo tiene que hacer usted mismo.
• Para hacer tú mismo este negocio, haciendo las cosas bien, considera mi servicio de mentoría, en donde te enseñaré a hacerlo con todo detalle y tendrás soporte directo conmigo para cualquier duda.

¡Pero yo no tengo tiempo para hacer yo mismo el negocio!

• Éste es un negocio muy pasivo. Con mi método, sólo te llevará un trabajo de 1 hora al mes por habitación, de media. Y, a medida que vayas ganando experiencia, incluso esa media disminuirá.
• Además esas horas de trabajo son horas «ligeras». La mayor parte de esas horas será enseñar habitaciones cuando éstas queden libres.
• Por lo tanto, en tu primer piso, y suponiendo que tenga 4 habitaciones, le dedicarás 4 horas al mes de media de trabajo. NO a la semana o al día, sino al mes.
• Cualquier persona puede sacar ese tiempo al mes, incluso con trabajo por cuenta ajena o con un montón de hijos.
• Si aún a pesar de todo lo dicho, consideras que no tienes ese mínimo tiempo, entonces NO puedes hacer este negocio y tendrás que buscar otro negocio que sí se pueda delegar o que lleve aún menos tiempo. Pero claro, no esperes la misma rentabilidad ni de lejos.
• Para hacer tú mismo este negocio, haciendo las cosas bien, considera mi servicio de mentoría, en donde te enseñaré a hacerlo con todo detalle y tendrás soporte directo conmigo para cualquier duda.

¿Y si yo quiero hacer este negocio en otra ciudad?

• Como hemos dicho en el apartado anterior, este negocio NO se puede delegar, por ser un negocio de tipo «frágil».
• Tendrás que ir muchas veces al piso, e incluso varias veces el mismo día en algunas ocasiones. Sobre todo para enseñar una habitación, cuando ésta quede libre. Pero también por otras razones.
• Por lo tanto, como eres tú el que tienes que gestionar todo esto, tendrás que hacerlo en la misma ciudad en donde vives.
• Por lo tanto, este negocio no lo podrás hacer en otras ciudades distintas a la que vives, no podrías ir y volver tantas veces, e incluso varias veces al día. Para ello, tendrías que delegarlo en alguien que viviera allí… pero, como hemos dicho, este negocio NO se puede delegar.
• Es posible que haya otras ciudades, distintas a la tuya, en donde este negocio sea mucho más rentable que en tu ciudad. Pero tú no tienes más remedio que hacerlo en tu propia ciudad. Tendrías que mudarte allí para hacer el negocio allí.
• El alquiler tradicional (alquilar un piso entero con la Ley de Arrendamientos Urbanos) no es un negocio «frágil» y por lo tanto sí se puede delegar. Por lo tanto sí se puede hacer en cualquier ciudad. Pero la rentabilidad es tres veces menor.

¿Y qué ocurre si, a pesar de todo, decido delegar el negocio?

• Como hemos dicho en el apartado anterior, este negocio NO se puede delegar, por ser un negocio de tipo «frágil».
• Si aún a pesar de ello lo delegas, ya sea en una persona o en una empresa, el negocio fracasará.
• Por muy buena que sea esa persona o empresa haciendo el negocio, nunca tendrá los incentivos para hacerlo tan bien como tú, por lo que se cometerán errores que causarán graves consecuencias. Por lo tanto, sea quien sea en quien se delegue, el negocio fracasará.
• Incluso si yo mismo aceptara gestionarte tus habitaciones (cosa que no hago), con toda la experiencia que tengo en ello, nunca tendré los incentivos para hacerlo con tanto cuidado como sí lo harías tú mismo. Por lo tanto, el negocio fracasará también, porque cometeré pequeños errores que generarán grandes consecuencias negativas.
• Encontrarás por internet muchos «vendehumos» y muchas empresas que se ofrecen para gestionar habitaciones. Si delegas en ellos, el negocio fracasará con 100% de seguridad, tarde o temprano. Y perderás mucho dinero en el proceso, e incluso la propiedad del inmueble (si te lo okupan).
• Hay muchos «vendehumos» y empresas que se ofrecen a gestionar habitaciones porque son aventureros que se unen al negocio porque el alquiler de habitaciones está de moda. Pero realmente no conocen el negocio a fondo ni tampoco conocen las consecuencias de hacerlo mal. Y, aunque lo conocieran, también fracasarían por la «fragilidad» del negocio comentada antes.
• El alquiler tradicional (alquilar un piso entero por la Ley de Arrendamientos Urbanos) es un negocio muy diferente al alquiler por habitaciones, aunque ambos sean negocios inmobiliarios. Diferente rentabilidad, diferentes riesgos, diferente dedicación, diferentes clientes, diferente tipo de piso, diferente selección de inquilinos, diferente legislación aplicable y diferente fiscalidad. Todo es diferente.
• Además, el alquiler tradicional es un negocio que NO es «frágil», y por lo tanto se puede delegar perfectamente. A cambio es tres veces menos rentable, no lo olvidemos.
• Pero muchos «vendehumos» o empresas (incluídas inmobiliarias), fruto del desconocimiento, se aventuran a gestionar habitaciones pensando que va a ser igual que gestionar pisos enteros mediante el alquiler tradicional, y pensando que el alquiler de habitaciones se puede delegar también. Pero nada más lejos de la realidad.
• En muchas ocasiones, encontrará usted empresas que cobran una comisión de gestión de habitaciones muy parecida a la que cobrarían por gestionar un piso entero en alquilar tradicional. Eso es un síntoma muy claro de que esa empresa realmente no conoce nuestro negocio, pues nuestro negocio da bastante más trabajo que el tradicional (y por eso es mucho más rentable).
• El hecho de que el negocio de alquiler de habitaciones sea un negocio «frágil» es una de las causas por las cuales obtenemos aquí tres veces más rentabilidad que en el negocio del alquiler tradicional.
• Que no te asuste la «fragilidad» del negocio. Sólo hay que tener cuidado en hacerlo bien desde el principio y con la formación suficiente. Si se hacen las cosas bien desde el principio, el negocio será un éxito. Y, para aprender a hacerlo bien, considera mi servicio de mentoría.